Our founder and CEO Louis-Simon Ferland was interviewed by Business Immo's Luc-Etienne Rouillard Plafond at MIPIM: [MIPIM25] - Louis-Simon Ferland, Fondateur et CEO, Boreal IM
Transcript in English and French:
Back on the BI TV set at MIPIM 2025, we are fortunate to be joined by Mr. Louis-Simon Ferland, founder and CEO of Boreal IM.
Journalist: Louis-Simon, thank you for being with us on the BI TV set.
Louis-Simon Ferland: Super happy to be here, thank you!
Journalist: It's a pleasure to have you, especially since this is the first time on Business Immo that two Quebecers have met on the set. Thank you for being with us.
We're going to talk about Boreal IM. You founded the company in 2022 and, since then, you've built a portfolio valued at €1.6 billion in six logistics markets, including France. What developments have you observed in the European logistics real estate sector since the creation of Boreal IM?
Louis-Simon Ferland: That's a good question! It's been three years now. I would say the main development has been the realignment of prices following the interest rate hike in 2022. We launched the company at the beginning of the year, then came this inflationary surge, followed by a rate hike that led to a significant price adjustment in 2022 and 2023.
This is probably the most significant change. Furthermore, we have also seen a slowdown in the European economy, which has led to a fairly marked moderation in demand, both from investors and users.
That said, for us, as a young company operating in a joint venture with OTPP and with capital to invest, this situation creates very interesting opportunities.
Journalist: Indeed, last year, during our last discussion, you told us that Boreal IM was particularly well positioned to take advantage of upcoming opportunities. How did you navigate this window of opportunity in terms of acquisitions and opportunities?
Louis-Simon Ferland: It was a key moment because we were able to be very selective about our acquisitions, both in terms of location and asset type. It was a very different situation than in 2020-2021, when there was a huge amount of capital on the market and fierce competition for every opportunity.
There, we were able to step back and build a portfolio designed for long-term holding, particularly for our partner Ontario Teachers'. This is what made the period particularly interesting for us, with fewer competitors in the market.
In France, for example, since the beginning of 2024, we have made approximately €200 million in investments, focusing primarily on Paris, which was a priority for us.
Journalist: Thank you for mentioning Boreal IM's strong activity in France. You have signed several major transactions over the past 18months. Correct me if I'm wrong, but I can mention the Paris and Daisy portfolios. How do you view the logistics market in France today, and what are your prospects for the coming months and years?
Louis-Simon Ferland: It's a key market for us and for Ontario Teachers'. We have an office in Paris with two employees and we plan to strengthen our presence over time. We were particularly active in the French market in 2023 and 2024, and we remain attentive to new opportunities. So you'll certainly continue to see us in 2025.
Regarding the market, from the occupier side, the situation is quite difficult. The message is the same everywhere: there's little movement, and tenants tend to stay put. New leases imply higher rents and significant investments, which is causing some caution among users.
We're obviously closely monitoring macroeconomic developments, and the environment remains uncertain. This uncertainty is reflected in user demand, as they seek greater visibility before making long-term commitments. Currently, rental demand is therefore rather moderate.
That said, it's also a good time to invest and acquire assets, as real estate is a medium- and long-term asset class. We're not looking to rent immediately after purchase, but rather to build a vision over a two- to three-year horizon. We are confident that demand will return and the market will become buoyant again.
Journalist: Louis-Simon Ferland, thank you very much for this insight and for your time on BI TV.
Louis-Simon Ferland: Thank you!
Journalist: Thank you all, and see you soon on BI TV at MIPIM 2025.
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De retour sur le plateau de BI TV au MIPIM 2025, nous avons la chance d’être rejoints par Monsieur Louis-Simon Ferland, fondateur et CEO de Boreal IM.
Journaliste : Louis-Simon, merci d’être avec nous sur le plateau de BI TV.
Louis-Simon Ferland : Super content d’être là, merci !
Journaliste : C’est un plaisir de te recevoir, d’autant plus que c’est la première fois sur Business Immo que deux Québécois se rencontrent sur le plateau. Merci d’être avec nous.
Nous allons parler de Boreal IM. Vous avez fondé l’entreprise en 2022 et, depuis, vous avez bâti un portefeuille valorisé à 1,6 milliard d’euros sur six marchés logistiques, dont la France. Quelles évolutions avez-vous observées sur le secteur de l’immobilier logistique européen depuis la création de Boreal IM?
Louis-Simon Ferland : C’est une bonne question! Cela fait maintenant trois ans. Je dirais que la principale évolution a été le réalignement des prix à la suite de la hausse des taux d’intérêt en 2022. Nous avons lancé la société en début d’année, puis est arrivée cette poussée inflationniste, suivie d’une hausse des taux qui aentraîné un important ajustement des prix en 2022 et 2023.
C’est probablement le changement le plus significatif. Par ailleurs, nous avons aussi constaté un ralentissement de l’économie européenne, ce qui a conduit à une modération assez marquée de la demande, aussi bien du côté des investisseurs que des utilisateurs.
Cela dit, pour nous, en tant que jeune entreprise opérant en joint-venture avec TPG et disposant de capital à investir, cette situation crée des opportunités très intéressantes.
Journaliste : Justement, l’année dernière, lors de notre dernière discussion, vous nous disiez que Boreal IM était particulièrement bien positionné pour tirer parti des opportunités à venir. Comment avez-vous navigué cette fenêtre de tir en termes d’acquisitions et d’opportunités ?
Louis-Simon Ferland : C’était un moment clé, car nous avons pu être très sélectifs sur nos acquisitions, tant en termes de localisation que de typologie d’actifs. C’était une situation très différente de celle de 2020-2021, où il y avait énormément de capital sur le marché et une forte concurrence pour chaque opportunité.
Là, nous avons pu prendre du recul et constituer un portefeuille conçu pour une détention à long terme, notamment pour notre partenaire Ontario Teachers’. C’est ce qui a rendu la période particulièrement intéressante pour nous, avec moins de concurrents sur le marché.
En France, par exemple, depuis le début de l’année 2024, nous avons réalisé environ 200 millions d’euros d’investissements, en nous concentrant principalement sur Paris, ce qui était une priorité pour nous.
Journaliste : Merci d’évoquer cette forte activité de Boreal IM en France. Vous avez signé plusieurs opérations majeures ces 18 derniers mois. Corrigez-moi si je me trompe, mais je peux citer les portefeuilles Paris et Daisy. Comment percevez-vous aujourd’hui le marché de la logistique en France, et quelles sont vos perspectives pour les mois et années à venir ?
Louis-Simon Ferland : C’est un marché clé pour nous et pour Ontario Teachers’. Nous avons un bureau à Paris avec deux collaborateurs et nous prévoyons de renforcer notre présence à terme. Nous avons été particulièrement actifs en 2023 et 2024 sur le marché français, et nous restons attentifs aux nouvelles opportunités. Vous allez donc certainement continuer à nous voir en 2025.
Concernant le marché, du côté des utilisateurs, la situation est assez difficile. Le message est le même partout : il y a peu de mouvements, et les locataires tendent à rester en place. Les nouveaux baux impliquent des loyers plus élevés et des investissements conséquents, ce qui suscite une certaine prudence chez les utilisateurs.
Nous suivons évidemment de près l’actualité macroéconomique, et l’environnement reste incertain. Cette incertitude se reflète dans la demande des utilisateurs, qui cherchent à avoir plus de visibilité avant de s’engager sur le long terme. Actuellement, la demande locative est donc plutôt modérée.
Cela dit, c’est aussi un bon moment pour investir et acquérir des actifs, car l’immobilier est une classe d’actifs de moyen et long terme. Nous ne cherchons pas à louer immédiatement après l’achat, mais plutôt à construire une vision sur un horizonde deux à trois ans. Nous sommes convaincus que la demande reviendra et que le marché redeviendra porteur.
Journaliste : Louis-Simon Ferland, merci beaucoup pour cet éclairage et pour votre passage sur le plateau de BI TV.
Louis-Simon Ferland : Merci à vous!
Journaliste : Merci à tous et à bientôt sur BI TV au MIPIM 2025.
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